Qu’entend-on par “forcer la vente” ?
Le terme “forcer la vente” peut prêter à confusion.
En réalité, il désigne deux situations juridiques bien différentes selon le contexte :
- En immobilier, il s’agit d’obliger le vendeur à vendre son immeuble (maison, appartement, terrain, champ, etc.), à conclure une vente prévue par un compromis ou par sa réitération devant notaire.
- En droit de la consommation, c’est une pratique interdite : on parle de “vente forcée” lorsqu’un professionnel vous contraint à acheter un bien dont vous ne voulez pas.
Voyons plus en détail ces deux réalités opposées.
La vente forcée en immobilier
Quand le vendeur refuse de signer l’acte définitif
Imaginons : vous visitez une maison, elle vous plaît.
Vous signez un compromis de vente avec l'agent immobilier, toutes les conditions sont réunies.
Cependant, plusieurs jours/semaines après, le vendeur se rétracte sans raison valable et refuse de vous vendre la maison.
Dans ce cas, vous pouvez saisir le tribunal pour le contraindre à signer et finaliser la vente.
Les conditions pour forcer une vente immobilière
Un accord sur la chose et le prix
L’article 1583 du Code civil est clair : la vente est parfaite dès qu’on est d’accord sur la chose et sur le prix, même sans acte notarié.
Ainsi, un compromis ou une promesse de vente vaut engagement ferme.
A noter : d'un point de vue juridique, la vente est ferme dès la signature du compromis ou de la promesse chez l'agent immobilier. La réitération de la vente devant notaire constitue simplement l'exécution du compromis de vente.
La défaillance d’une partie
La vente forcée intervient lorsqu’une partie ne respecte pas ses engagements : un vendeur qui refuse de signer, ou acheteur qui ne paie pas le prix convenu.
Il s'agit de la première étape. Il convient, à ce stade, d'être capable de démontrer que l'acheteur a refusé de vendre ou l'acheteur d'acheter. Je vous conseille de garder toutes les traces écrites : SMS, mails, etc.
Les étapes de la procédure
Mise en demeure
Avant toute action, il est intéressant d'adresser une mise en demeure à la partie défaillante (acheteur ou vendeur, selon le cas), généralement par lettre recommandée.
Cette mise en demeure n'est pas obligatoire.
Cependant, elle peut être intéressante d'un point de vue stratégique, à la condition qu'elle soit rédigée correctement.
Mon conseil : envoyez un courrier recommandé, afin d'être capable de prouver l'envoi lui-même mais également la date d'envoi. Je vous conseille, dans un premier temps, de rester sobre et factuel, mais aussi de formuler une proposition qui soit cohérente et potentiellement acceptable pour la partie adverse. A défaut de réponse, vous pourrez être plus direct.
Assignation devant le tribunal
Si la mise en demeure reste sans effet, il faut saisir le tribunal judiciaire qui sera compétent selon le lieu de situation de l'immeuble.
L’avocat prépare alors une assignation en exécution forcée de la vente.
A noter : cet acte est extrêmement important d'un point de vue juridique. L'erreur n'est pas permise. Confiez à ce stade votre affaire à un avocat maitrisant la matière. Par exemple, il y a certaines demandes à faire devant le tribunal afin de gagner un temps précieux. Il est notamment conseillé de publier votre assignation au service de la publicité foncière afin d'informer les tiers de ce qu'un litige est en cours.
Décision du juge et exécution
Le juge peut ordonner la vente forcée, c’est-à-dire contraindre la partie récalcitrante à signer l’acte, voire transférer la propriété directement par jugement.
Dans ce cas, il conviendra d'être très vigilant et de penser à publier le jugement au service de la publicité foncière, afin d'informer les tiers de ce que la vente a été ordonnée.
Les conséquences financières
Dommages-intérêts et frais de justice
La partie fautive peut être condamnée à vous verser des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi (perte de temps, frais de prêt, déménagement, etc.).
La partie perdante peut également être condamnée par le juge à vous verser une somme au titre de l'indemnisation de vos frais d'avocat et d'huissier (c'est le fameux article 700).
A noter : le juge a tout pouvoir : il peut vous accorder une somme d'argent ou non, et, dans l'affirmative, il décide seul du montant.
Qui paie quoi ?
En principe, le perdant paie les frais de justice et d’avocat.
Cependant, en pratique, il est rare d’obtenir un remboursement intégral.
Afin de compenser cette perte, je vous conseille de souscrire une assurance de protection juridique, qui pourra prendre en charge tout ou partie de vos frais de justice.
La vente forcée en cas d’indivision ou de succession
Quand un héritier bloque la vente
Dans une succession, il peut arriver qu’un héritier refuse la vente d’un bien immobilier.
Or, nul ne peut être contraint à rester en indivision.
Si aucun accord n’est trouvé, un coindivisaire peut demander au tribunal de forcer la vente.
Le recours au juge
La demande de partage judiciaire
Le juge peut ordonner le partage ou la vente du bien, pour mettre fin à l’indivision.
La vente aux enchères ordonnée par le tribunal
Le bien est alors vendu, et le produit est réparti entre les héritiers selon leurs parts respectives.
La vente forcée en droit de la consommation
Une pratique commerciale interdite
La vente forcée, ici, est illégale.
Elle consiste à :
- envoyer un produit sans commande préalable, puis à exiger le paiement ou le retour du bien.
- exiger le paiement immédiat de biens ou de services fournis par un professionnel ou, s'agissant de biens, d'exiger leur renvoi ou leur conservation, sans que ceux-ci aient fait l'objet d'une commande préalable.
Les sanctions prévues par la loi
Le Code de la consommation (article L. 121-12) interdit ces pratiques, de même que l'article R. 635-2 du Code pénal.
L'article L. 132-17 du Code de la consommation prévoit une peine d'emprisonnement de 2 ans et 300 000 € d'amende.
A noter : le montant de cette amende peut devenir exponentiel. En effet, en cas d'enrichissement important de l'entreprise, celle-ci peut être condamnée à une amende de 10 % de son chiffre d'affaires annuel moyen, calculé sur les trois derniers chiffres d'affaires annuels connus à la date des faits.
Que faire si vous recevez un produit non commandé ?
Simple : ne payez rien, ne renvoyez rien. Vous n’avez aucune obligation.
Le produit est considéré comme un cadeau par la loi.
Mon conseil : gardez toutes les preuves écrites et ne vous laissez pas impressionner par les menaces et le chantage qui pourraient vous être faits par l'expéditeur.
Les délais légaux et les coûts d’une vente forcée immobilière
Combien de temps dure la procédure ?
Comptez en moyenne 18 à 24 mois selon la complexité du dossier et la charge du tribunal.
Les frais judiciaires à prévoir
Honoraires d’avocat, frais de notaire, expertises…
L’ensemble peut représenter plusieurs milliers d’euros, qui varient selon la difficulté de l'affaire notamment.
Peut-on obtenir le remboursement de ces frais ?
Oui, si le juge condamne la partie adverse.
Mais le remboursement n’est jamais automatique.
Les alternatives à la vente forcée
La négociation amiable
Avant d’aller au conflit, un accord négocié permet souvent d’éviter de longs mois de procédure.
C'est pour cela que je conseille souvent aux clients de tenter un courrier ou une mise en demeure préalable.
La médiation ou la conciliation
Ces démarches gratuites ou peu coûteuses permettent de trouver un terrain d’entente avec l’aide d’un médiateur.
A noter : vous pouvez tenter une conciliation en demander au tribunal le plus proche de chez vous donner les coordonnées d'un conciliateur.
En résumé : que faut-il retenir ?
“Forcer la vente” ne veut pas toujours dire la même chose :
- En immobilier, c’est une procédure pour faire respecter un engagement.
- En consommation, c’est une pratique interdite.
- En indivision, c’est un recours pour sortir d’un blocage.
Dans tous les cas, être conseillé par un avocat reste le meilleur moyen d’agir efficacement et sereinement.
Surtout, ne tardez pas avant de venir nnous voir. Plus nous intervenons tôt, mieux c'est.
Conclusion
La vente forcée, qu’elle soit voulue ou subie, soulève toujours des questions de droit et d’équilibre entre les parties.
Avant d’agir, il est essentiel de comprendre la nature de la situation et d’être bien accompagné.
Un avocat vous aidera à protéger vos droits, à éviter les pièges procéduraux, et à trouver la solution la plus adaptée à votre cas.
Je suis avocat à Bressuire, et j’accompagne au quotidien des propriétaires immobiliers, des artisans et des acheteurs ou vendeurs de véhicules confrontés à des situations juridiques parfois complexes, mais également dans le cadre de problèmes du quotidien.
Vices cachés, travaux mal réalisés, litiges avec un acquéreur, un artisan ou un client : je traite ces dossiers régulièrement.
Mon rôle est de vous permettre de comprendre vos droits, d’identifier les leviers d’action et d’agir rapidement, que ce soit par la négociation ou devant le tribunal.
J'ai choisi de m’installer à Bressuire pour proposer une relation de proximité, humaine et accessible à mes clients.
Je connais vos enjeux, vos contraintes, et m’engage à vous offrir des conseils clairs, concrets et sans jargon inutile.
1. Peut-on forcer un vendeur à vendre après un compromis ?
Oui, si le compromis prévoit toutes les conditions de la vente et que le vendeur se rétracte sans motif valable.
2. Que faire si l’acheteur refuse de signer l’acte authentique ?
Le vendeur peut demander au tribunal d’ordonner la vente forcée et/ou de réclamer des dommages-intérêts.
3. Qui paie les frais en cas de procédure de vente forcée ?
En principe, la partie perdante est condamnée à supporter les frais judiciaires et d’avocat. Cependant, c'est le juge qui décide.
4. Peut-on refuser une vente forcée en indivision ?
Non. Tout indivisaire peut demander au juge la vente du bien, nul ne pouvant être forcé de rester en indivision. En revanche, un indivisaire peut demander à ce que le juge lui attribue l'immeuble.
5. Quels recours contre une vente forcée commerciale ?
Signalez la pratique à la DGCCRF et ne payez surtout pas. Le produit est considéré comme un don.
