Comment rédiger un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location qui permet à un locataire d’utiliser un bien immobilier à des fins exclusivement professionnelles, qui ne soient ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles ni agricoles.
Dans cet article, nous allons examiner les principales caractéristiques et conditions d’un bail professionnel.
1. DÉFINITION ET RÉGLEMENTATION
Le bail professionnel est régi par les articles 57 A et 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (et pour le surplus aux dispositions du droit commun).
Son statut a un caractère d’ordre public.
Il s’agit d’un contrat de location conclu entre un bailleur (propriétaire du bien) et un locataire (professionnel) pour l’utilisation d’un local à des fins professionnelles.
Il n’est cependant pas aisé, en pratique, de déterminer si l’activité exercée par le locataire est professionnelle ou non.
Il convient d’être particulièrement vigilant sur ce point, puisque la sanction consiste en une requalification du contrat en bail commercial ou bail rural par exemple.
Le bail doit obligatoirement être écrit et conclu pour une durée d’au moins 6 ans.
2. ETAT DES LIEUX
Les parties sont tenues de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie.
=> Dans un premier temps, et si elles s’entendent, les parties devront l’établir amiablement et contradictoirement.
=> En revanche, si elles ne s’entendent plus, alors elles devront, dans un second temps, faire établir l’état des lieux par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
A noter : avant de faire appel à un huissier, il est conseillé à la partie réclamante de mettre en demeure l’autre partie par lettre recommandée avec avis de réception.
En l’absence d’état des lieux, alors, conformément au droit commun, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et devra les rentre aussi en bon état.
3. DURÉE DU BAIL
Le bail professionnel a une durée minimale de 6 ans.
Cette durée est d’ordre public. Si la durée fixée est plus courte, alors elle sera ramenée à la durée minimum légale de 6 ans.
Cependant, les parties peuvent convenir d’une durée plus longue.
À la fin de la période initiale, le bail peut être renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 6 ans.
S’agissant du congé, le bailleur ne peut pas congédier son locataire, ce qui est un principe d’ordre public. La seule solution consiste, notamment, à demander la résiliation pour faute du locataire ou la nullité du contrat.
En revanche, le locataire, quant à lui, peut donner congé à tout moment.
Il est conseillé au locataire d’adresser son congé par lettre recommandée avec avis de réception ou lettre recommandée électronique, afin d’être en mesure de prouver la date d’envoi du congé.
Le délai de préavis est de 6 mois.
4. LOYER ET CHARGES
Le montant du loyer est librement fixé par les parties.
Il peut être soit fixé selon un montant qui ne variera pas, soit indexé sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
En cas d’indexation, il convient d’insérer une clause spécifique ayant pour objet de déterminer les conditions dans lesquelles cette indexation s’appliquera.
5. DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES
Les charges liées au bien immobilier peuvent être réparties librement entre le bailleur et le locataire, selon les termes du contrat.
Le bailleur pourra donc prendre en charge la totalité des réparations, ou inversement.
A noter : les parties doivent être parfaitement conscientes du contenu et de l’étendue de leurs engagement en matière de travaux et de réparations, car des contentieux naissent régulièrement en cette matière.
6. CESSION ET SOUS-LOCATION
En principe, la sous-location est autorisée ; si le bailleur souhaite l’interdire totalement ou partiellement, alors il convient d’insérer une clause spécifique.
De même, en principe, le locataire peut sous-louer tout ou partie du local librement, sans avoir à obtenir l’accord préalable du bailleur.
Si le bailleur souhaite être informé ou consulté dans le cadre de la sous-location, il convient d’intégrer une clause dans le contrat à ce titre.
7. RÉSILIATION DU BAIL
Comme indiqué précédemment, le bail professionnel peut être résilié par le locataire à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois.
En revanche, sa résiliation pour faute d’une des parties ne pourra être prononcée que si une clause résolutoire a été prévue spécifiquement.
CONCLUSION
Le bail professionnel est un contrat de location spécifique aux activités professionnelles.
Il offre une certaine flexibilité aux locataires, tout en garantissant des droits et des obligations pour les deux parties.
Il est important de bien comprendre les termes et conditions du bail avant de le signer.