Le dépôt de garantie du bail commercial

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire qui a pour but de garantir le bailleur de la bonne exécution du contrat.

Cette somme est versée lors de la conclusion du contrat et doit être restituée au départ du locataire.

Quels sont les éléments garantis par le dépôt ?

Le bailleur et le locataire doivent déterminer, ensemble, les éléments qui seront garantis par le dépôt :

• Loyer,
• Les charges locatives (eau, gaz, électricité, etc.)
• Le montant des réparations après la dégradation du local,
• Etc.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

La loi n’impose aucun montant précis.

Il appartient donc aux parties de déterminer le montant du dépôt de garantie.

En règle générale, les dépôts sont, au maximum, de deux termes de loyers car, au-delà de deux termes, ils portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Comment savoir si le dépôt excède deux termes ?

Si le loyer doit être payé tous les trimestres, un terme correspondra à un trimestre. Dans ce cas, le bailleur peut exiger deux termes, soit 6 mois de loyer sans avoir à payer d’intérêts au locataire si le loyer est payable à terme échu.

Si le loyer doit être payé tous les mois, un terme correspondra à un mois. Dans cette hypothèse, le bailleur pourra obtenir le versement de deux termes, soit deux mois, en cas de paiement du loyer à terme échu.

Le montant du dépôt de garantie peut aussi être révisé en cours de bail. En pratique, il est généralement prévu que le dépôt de garantie évoluera en même temps que le montant du loyer, ce dernier étant généralement indexé sur l’indice des activités tertiaires (ILAT) ou l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Il convient de préciser, enfin, que, dans ce cas, l’action en justice en paiement des intérêts du dépôt de garantie est soumise à un délai de prescription de 2 ans.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est restitué au locataire lors de son départ.

Le contrat de bail peut prévoir qu’il sera restitué au locataire après exécution de ses obligations (travaux, déménagement, libération des locaux, remise des clés, etc.)

Il est à noter que le locataire doit payer les loyers jusqu’à la libération effective des locaux. Il lui est impossible, sauf accord du bailleur, de procéder à une compensation entre le paiement du loyer et la restitution du dépôt de garantie par le bailleur.

Une difficulté peut émerger en cas de vente de l’immeuble par le bailleur. Dans ce cas, c’est au bailleur, et non à l’acquéreur, de restituer le dépôt de garantie.

Afin de contourner cet obstacle, le contrat peut prévoir une clause en vertu de laquelle « En cas de transfert de la propriété de l’immeuble, le montant du dépôt de garantie sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au Preneur. »

Quelles sont les règles fiscales applicables au dépôt ?

Pour le bailleur

Pour le bailleur, les sommes reçues au titre du dépôt de garantie n’ont pas d’effet sur le résultat imposable.

En effet, sur le plan comptable, le dépôt n’est ni une recette, ni une charge, les sommes reçues étant compensées par une dette au passif du bilan, puisqu’elles doivent être restituées à terme.

En outre, le dépôt ne constitue pas un revenu foncier imposable, puisqu’il doit être restitué au locataire lors de son départ des locaux.

En revanche, le dépôt conservé par le bailleur en fin de contrat (en cas de loyers impayés, de travaux à réaliser, etc.) est considéré comme un revenu imposable.

Le bailleur peut-il déduire de son résultat les intérêts dus au locataire ?

Dans la mesure où ces intérêts sont effectivement dus au locataire, le bailleur peut vraisemblablement les déduire de son résultat.

Pour le locataire

Les règles sont les mêmes pour le locataire :

• Si le dépôt de garantie n’est pas définitivement acquis par le bailleur, il ne peut venir en déduction de son résultat imposable;
• Si le dépôt de garantie, en revanche, est définitivement acquis par le bailleur, alors il est déductible du résultat fiscal du locataire.

Les intérêts perçus au titre du dépôt de garantie constituent des recettes financières, de sorte qu’ils intègrent le résultat du locataire.

Le dépôt de garantie n’est vraisemblablement pas soumis à la TVA, puisque le Conseil d’Etat estime qu’il n’a pas pour objet de rémunérer le bailleur au titre d’une prestation, mais de le dédommager de l’inexécution du locataire.

Cependant, une incertitude existe sur ce point.