Le renouvellement du bail commercial

Le contrat de bail commercial ne prend pas fin de plein droit à son échéance. Ce contrat cesse par l’effet :

• D’un congé donné 6 mois à l’avance par acte d’huissier, précisant les motifs pour lesquels il est donné. Il doit, en outre, mentionner le délai de 2 ans dont dispose le locataire pour contester le congé devant le tribunal.
• D’une demande de renouvellement.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement.

Au cours de cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le contrat est prolongé et non renouvelé. Cela signifie que c’est le même contrat qui s’applique et non un nouveau contrat. Il convient donc d’appliquer les clauses prévues dans le contrat signé par les parties.

Le locataire d’un local commercial dispose d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial conclu avec le bailleur. Ce droit est d’ordre public et ne peut être exclu par une clause du contrat.

Ainsi, le locataire peut :

• Soit obtenir le renouvellement du contrat de bail commercial ;
• Soit obtenir le versement d’une indemnité d’éviction par le bailleur.

Droit au renouvellement

Ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du local, en général le bailleur.

De plus, le fonds devra avoir été exploité au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail. Cela signifie que le locataire qui n’exploite plus le fonds loué ne peut plus bénéficier du droit au renouvellement du contrat de bail.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de payer l’indemnité d’éviction :

1. S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
2. S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Indemnité d’éviction

En cas de refus de renouvellement du bail, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le montant de cette indemnité d’éviction peut être réduit si le bailleur prouve que le préjudice est moindre.

Le cabinet intervient dans le cadre de la rédaction, de la négociation ou encore lors du renouvellement des baux commerciaux.