La cession du bail commercial
La cession de bail commercial est un acte juridique par lequel le locataire d’un local commercial transfère son droit au bail à un tiers, appelé le cessionnaire.
Cette opération nécessite le respect de certaines formalités et obligations légales.
Voici les principales étapes à suivre pour effectuer une cession de bail commercial en France.
1. VÉRIFICATION DES CONDITIONS DE CESSION
Avant de procéder à la cession du bail commercial, il est important de vérifier les conditions prévues dans le contrat de bail initial.
En effet, certains baux commerciaux peuvent contenir des clauses restrictives ou des conditions spécifiques concernant la cession du bail.
Il convient donc de s’assurer que le bail principal autorise la cession et de respecter les éventuelles procédures prévues.
En revanche, le bail principal ne peut pas interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.
Il convient de préciser que le bail est transmis, sans l’accord du bailleur, en cas de fusion ou scission de société et en cas de départ à la retraite ou en cas d’invalidité du locataire.
2. PURGE DU DROIT DE PREEMPTION
Les communes disposent d’un droit de préemption sur les baux commerciaux, dans le but de protéger le commerce et l’artisanat de proximité.
A ce stade, il convient donc d’informer la commune de l’intention du locataire de céder son bail.
Il appartient à ce dernier de compléter une déclaration spécifique, le Cerfa n° 13644*02.
La commune doit se prononcer dans un délai de deux mois. Le défaut de réponse est considéré comme une renonciation à son droit de préemption.
3. NOTIFICATION DU PROJET DE CESSION AU BAILLEUR
Le locataire qui souhaite céder son bail commercial doit notifier son projet de cession au propriétaire bailleur.
Cette notification doit être effectuée par acte d’huissier.
La notification doit contenir les informations suivantes :
- Les coordonnées du cédant (le locataire sortant) et du cessionnaire (le locataire entrant).
- Les conditions de la cession (prix, modalités de paiement, etc.).
- Les pièces justificatives demandées par le bailleur (garanties financières, références professionnelles, etc.).
- La date de prise d’effet de la cession.
La notification au bailleur peut être réalisée après la conclusion du contrat de cession.
Cependant, dans ce cas, le contrat de cession devra être conclu sous la condition suspensive de l’obtention de l’agrément ou de l’autorisation du bailleur.
Il n’existe aucun délai dans lequel la notification de la cession doit être effectuée à l’égard du bailleur.
4. RÉDACTION DE L’ACTE DE CESSION
Une fois que le bailleur a renoncé à son droit de préemption éventuel ou a été informé du projet de cession, il est possible de procéder à la rédaction de l’acte de cession.
Cet acte doit être établi par écrit et signé par le cédant et le cessionnaire ou leurs mandataires.
Il doit contenir, entre autres, les informations suivantes :
- Les coordonnées du cédant et du cessionnaire.
- Les conditions de la cession (prix, modalités de paiement, etc.).
- La date de prise d’effet de la cession.
- Les éventuelles conditions suspensives ou résolutoires.
5. ETAT DES LIEUX
Aucun texte n’exige qu’un état des lieux soit établi entre l’ancien (le cédant) et le nouveau locataire (le cessionnaire)
Cependant, il est recommandé d’en dresser un, afin de parer à tout risque de contestation portant sur l’état dans lequel le local a été délivré.
6. ENREGISTREMENT DE L’ACTE DE CESSION
L’acte de cession de bail commercial peut être enregistré auprès de l’administration fiscale dans un délai d’un mois à compter de sa signature.
Cette formalité permet de rendre l’acte opposable aux tiers et de payer les droits d’enregistrement éventuels.
Les droits d’enregistrement sont payés par le repreneur (cessionnaire). L’acte de cession peut prévoir que ce n’est pas le cas. Ils sont calculés sur le prix de cession de la manière suivante :
- 0 % Jusqu’à 23 000 €
- 3 % entre 23 001 € à 200 000 €
- Et 5 % au-delà de 200 000 €
7. NOTIFICATION DE LA CESSION AU BAILLEUR
Une fois l’acte de cession enregistré, le cessionnaire doit notifier la cession au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette notification doit être accompagnée d’une copie de l’acte de cession enregistré.
8. FORMALITÉS COMPLÉMENTAIRES
Enfin, il convient de réaliser les formalités complémentaires, telles que la modification des informations auprès du greffe du tribunal de commerce, la mise à jour des contrats d’assurance, etc.
Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit (avocat, notaire) pour s’assurer du respect de toutes les obligations légales et contractuelles.
Il est important de noter que la cession de bail commercial peut être soumise à des réglementations spécifiques en fonction de la nature de l’activité exercée dans le local commercial et de la localisation géographique.
Il est donc recommandé de se renseigner auprès des autorités compétentes et de consulter les textes de loi applicables.