Bail commercial de courte durée (bail commercial dérogatoire ou bail précaire)
Le bail commercial dérogatoire est un contrat par lequel le locataire et le bailleur concluent un bail commercial d’une durée de 3 ans.
En pratique, il est aussi appelé « bail précaire ».
C’est une exception au régime du bail commercial classique puisque ce dernier doit être conclu pour une durée de 9 ans.
Quels sont les avantages et les inconvénients du bail commercial dérogatoire ?
Avantages pour le bailleur :
- Permet de tester la solvabilité et le sérieux du locataire.
- Il n’est pas tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction en fin de bail.
- Il ne s’engage que sur une durée de trois ans au maximum, ce qui lui permet de récupérer son local rapidement.
Inconvénients pour le bailleur :
- Il peut être difficile de trouver des locataires tous les trois ans.
- Il devra penser à demander au locataire de quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter du terme du contrat. S’il ne le fait pas, le locataire bénéficiera du régime protecteur des baux commerciaux.
Avantages pour le locataire :
- Permet de tester une nouvelle activité ou un nouvel emplacement.
- Le délai de préavis peut être réduit et réalisé sans formalité particulière.
Inconvénients pour le locataire :
- Généralement, ce contrat est incessible du fait de sa courte durée. Il n’augmente donc pas la valeur de son fonds de commerce.
- Il n’a pas droit au versement d’une indemnité d’éviction au terme du contrat.
- Il n’a pas droit au renouvellement du contrat.
- L’augmentation du loyer n’est pas plafonnée, contrairement aux baux commerciaux classiques.
Quels sont les points auxquels les parties doivent prêter attention ?
Exclure formellement l’application du droit des baux commerciaux
Les parties doivent impérativement préciser, dans le contrat, leur volonté de déroger au régime des baux commerciaux classiques, conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce.
Il est aussi intéressant de préciser les raisons qui ont conduit les parties à conclure un bail commercial dérogatoire.
Etat des lieux d’entrée et de sortie
Les parties doivent réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie. Cet état des lieux peut être réalisé par les parties elles-mêmes ou un tiers qu’elles auront désigné.
Si, en revanche, les parties ne s’accordent pas, alors l’état des lieux est établi par un huissier de justice. Dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Durée du bail commercial dérogatoire
La durée maximum du bail ou des baux successifs doit être inférieure à 3 ans.
Les parties peuvent donc conclure, par exemple, trois baux dérogatoires d’une durée d’un an chacun.
Attention, si les parties ont conclu d’autres baux dérogatoires en utilisant des prête-noms, le contrat pourra être requalifié en bail commercial classique.
En outre, les parties ne peuvent pas conclure de baux commerciaux dérogatoires pour une durée supérieure à 3 ans, quand bien même le locataire exercerait des activités différentes.
Expiration du bail commercial dérogatoire
Si la locataire reste dans les locaux, le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de l’expiration du bail pour lui délivrer un congé.
S’il ne respecte pas ce délai, alors s’opère un nouveau bail, soumis, quant à lui au statut protecteur des baux commerciaux.
Le cabinet intervient dans le cadre de la rédaction et de la négociation des baux commerciaux dérogatoires (pour le bailleur, le locataire ou les deux parties).
N’hésitez pas à me contacter !