Votre avocat en bail commercial

Vous devez signer ou négocier un bail commercial et vous ignorez comment faire ? Vous avez signé un bail commercial et vous vous posez des questions sur les droits et obligation tant du locataire que du propriétaire ?

Cet article a pour but de répondre à ces questions.

Qui peut rédiger un bail commercial ?

Un bail commercial encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire.

Le contrat est rédigé par le propriétaire et le locataire.

Cependant, il est conseillé de faire appel à un avocat ou à un notaire en raison de la complexité de règles juridiques applicables et de l’importance du contrat.

Qui doit payer les frais de rédaction d’un bail commercial ?

Généralement, le locataire et le bailleur propriétaire des locaux se partagent les frais à hauteur de 50 % chacun.

Cependant, en cette matière, tout est question de pouvoir.

En effet, si l’emplacement du local est recherché, alors le bailleur pourra demander au locataire qu’il règle ses frais d’avocat.

A l’inverse, si le bailleur a des difficultés à louer son local, il pourra alors se montrer plus souple et régler entre autres les frais d’avocat du locataire.

Il est vivement conseillé que chaque partie, bailleur et locataire, ait son propre avocat, en raison de l’importance des clauses qui peuvent être prévues. Les intérêts des parties s’éloignent parfois, et un avocat pour défendre les intérêts de chacun est primordial.

Qui doit payer les travaux dans un bail commercial ?

Les charges doivent être réparties précisément entre le bailleur et le locataire dans le contrat de bail.

Les charges qui seront payées par le bailleur

• Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment : murs de soutènement, clôture, voûtes, charpente, etc.
• Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations
• Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble
• Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
• Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les charges qui seront payées par le locataire

• Dépenses courantes : eau, gaz, électricité
• Entretien courant (menues réparations) : peintures, sol, chauffages, compteurs, etc.
• Charges de la copropriété

Il convient de noter que de nombreuses charges pourront être mises à la charge du locataire : 

• taxe foncière,
• impôts liés à l’utilisation du local,
• etc.

Là encore, tout est question de pouvoir. Si l’emplacement est prisé, le bailleur pourra imposer au locataire de payer un grand nombre de charges ; au contraire, le bailleur pourra accepter de payer certaines charges s’il peine à louer son bien.

Comment mettre fin à un bail commercial ?

Le locataire peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale (c’est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). Il peut aussi demander la résiliation à tout moment dans certains cas. De son côté, le bailleur peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou à la fin de chaque période triennale dans des situations très particulières (reconstruction immeuble, reprise d’un local d’habitation). La résiliation à l’amiable est également possible.

Mettre fin au bail en tant que locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de 3 ans, c’est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans (raison pour laquelle le bail est appelé 3/6/9).

En dehors de ces périodes de trois ans, le locataire peut aussi mettre fin au bail à tout moment dans des situations précises :

• Départ à la retraite ou bénéfice d’une pension d’invalidité : sans attendre l’expiration de chaque période de trois ans, le locataire peut mettre fin au bail s’il a demandé ses droits à la retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité. Le locataire doit être soit commerçant, soit gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail, soit associé unique d’une EURL. Il doit délivrer congé 6 mois avant son départ par lettre recommandée ou par acte d’huissier de justice.
• En cas de faute du bailleur : le locataire peut demander au tribunal d’anéantir le bail commercial en cas de faute commise par le bailleur (défaut de paiement de certaines charges, etc.)
• Accord entre les parties : le bailleur et le locataire peuvent s’accorder pour mettre fin amiablement au bail, dans les conditions qu’ils fixent. Dans ce cas, là, il n’existe aucune règle particulière à respecter. Il convient toutefois de garder toutes les preuves possibles (échanges de mails, etc.) en cas de litige.

Mettre fin au bail en tant que bailleur

Le bailleur peut lui aussi mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de trois ans, et donc reprendre son local, pour les motifs suivants : 

• Reconstruction de l’immeuble ou surélévation 

• Reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l’usage d’habitation 
• Reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation 
• Transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant 
• Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière

Dans ce cas, il doit donner congé au locataire 6 mois à l’avance par acte d’huissier de justice.

Le bailleur peut aussi mettre fin au bail à tout moment dans les situations suivantes : 

• Clause résolutoire : en cas de défaut de paiement des loyers, le bailleur peut actionner la clause résolutoire. Elle prévoit que l’inexécution d’une de ses obligations par le locataire entraîne l’anéantissement du bail. Le bailleur doit dans ce cas envoyer un commandement au locataire par voie d’huissier l’informant de ce qu’il compte faire jouer la clause résolutoire. Ce commandement doit respecter des mentions précises.
• Action en justice : pour tout manquement du locataire (défaut d’assurance, défaut d’entretien, sous-location interdite, défaut de paiement des loyers, etc.), le bailleur peut agir devant le tribunal compétent. Attention, le bailleur doit parfois agir avant l’expiration de délais de prescription parfois très brefs. Il doit donc saisir son avocat dans les meilleurs délais en cas de difficulté. 
• Accord amiable entre les parties

Un avocat spécialisé dans les baux commerciaux pourra vous assister utilement : de la négociation à l’anéantissement du bail en passant par sa rédaction.

Le cabinet est disponible pour l’ensemble de vos questions pouvant porter sur le contrat de bail commercial.